2019年，哪些城市具有更强的商场耐性、可以更快地跨过周期?人口、工业、交通怎么让城市更具有增加潜能?哪些区域将成为头部房企的布局要点?
9月5日，在深圳举办的第九届我国价值地产年会上，由每日经济新闻联手我国指数研讨院发布的《我国城市出资价值与地产企业布局趋势》白皮书作出回答。
中指控股CEO、我国指数研讨院常务副院长黄瑜女士在年会现场解读了白皮书，她表明：“白皮书将城市的经济实力、工业立异、财富水平、资源环境和交通灵通性等目标进行全方位构建;在此根底上结合城市的人口根底对这个城市价值底子的容量，特别是房地产商场出资的容量进行剖析;再结合城市价值以及城市房产要害目标(供求、积蓄、需求满意度、价格支撑以及商场热度等)，来点评这个城市房产出资的潜力。”
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我国指数研讨院常务副院长黄瑜解读《我国城市出资价值与地产企业布局趋势》白皮书
揭晓：这100个城市最招引地产商
黄瑜表明，《我国城市出资价值与地产企业布局趋势》白皮书的点评模型是“商场容量与增值潜能两大维度点评城市潜力”。经过对我国内地298个地级以上城市开发出资招引力进行点评后，上海、北京、深圳、广州等100个城市入围“2019年我国地级以上城市房地产开发出资招引力百强”。
白皮书显现，2019年，上海、北京、深圳和广州4个一线城市在全国一切地级以上城市中仍位列前四位，1.5线城市持续坚持快速增加态势，排名位居前列。
排名前10的依然是经济和人口规划大、工业根底好且转型持续、商场需求旺盛的城市。其间，因为人口快速流入、经济坚持较快增加的成都，排名较上年跃升两位至第8位。
招引力排名前20的城市中，长三角和粤港澳大湾区和上期相同，依然别离有6个和4个城市入围，占比50%，中心城市位置安定。别的，还别离有8个和3个城市位居第21~50名，区域全体竞赛优势杰出。
此外，城市群内一般地级市如嘉兴、常州、绍兴、南通、金华、佛山、东莞、珠海、惠州等城市获益于中心城市的人口、工业外溢和交通一体化，出资潜力较高。
值得注意的是，郑州在2018年GDP首过万亿元、人口打破千万，新房商场快速扩容，跻身1.5线城市，排名较上年提高两位;西安、长沙、佛山、青岛、宁波、合肥、济南位居第13~19位;而佛山商场容量持续坚持较高水平，已与一般二线城市适当。
研判：人口竞赛力代表城市竞赛力
“根据城市价值剖析的成果，咱们把内涵逻辑也进行了剖析，得出其间重要的一个逻辑——影响这个成果的重要因素是人口，人口是最重要的底子。”黄瑜表明。
白皮书从“人口+工业+交通”三大维度研判城市开展趋势。其间人口要素是判别城市价值的基点，而决议人口迁移方向的是城市所供给的工作时机与收入水平，因而工业是城市开展的底层动力。最终，交通网络重塑了城市空间格式，使出产要素可以更自在、更高效地在区域间交互与活动，交通规划大体“指明”了未来哪些城市更具开展前景。
人口竞赛力代表城市竞赛力。城市竞赛力强则人口集合，竞赛力弱则人口丢失。《2011~2018年全国常住人口年均增量分布图》显现：东部兴旺区域仍是人口首要流向地，而中西部人口增加以中心城市为主，人口向“东部三大区域+中西部六大中心城市”集合，全国全体构成“3+6”的人口增加格式。
粤港澳+海西、长三角、京津冀+山东半岛三大区域经济起步早、先发优势显着，一直是人口流入较为会集的区域。
白皮书指出，粤港澳大湾区的中心城市——深圳、广州，人口招引力坚持抢先，近8年来年均常住人口增量一直坚持在30万左右，而且人口流入速度与上个10年底子适当。佛山人口增加也较快，且近两年呈现加快流入态势;海峡西岸城市群的福州和泉州年均常住人口增量也超7万。
长三角城市群近8年人口增加较本世纪初有所放缓，但长三角全体人口招引力仍较强，仅上海、杭州年均人口增量超10万。
京津冀城市群中，天津虽然近两年人口增加放缓，但常住人口均匀年增加仍超30万，石家庄年均人口增量近10万;人口总量已超1亿的山东，青岛和济南对省内人口有着较强的招引力，年均人口增量超8万。
中西部区域前期人口流出较多，但近年来跟着工业向中西部搬运，中心城市工作岗位与收入水平提高，对周边区域招引力进一步凸显，重庆、郑州、武汉、成都、长沙和西安6座城市近8年常住人口年均增量均超10万。
从《2018年代表城市常住人口增量》可以看出，得益于效果显着的引才方针，2018年津沪人口止降转增，2017年人口负增加的上海、天津人口规划上升，别离增加5.5万和2.7万;而北京2018年常住人口比上年底削减16.5万，人口规划持续减缩。
相对于京沪，广深作为一线城市，对人口持相对敞开的情绪，2018年两地常住人口别离新增40.6和49.8万人，排名全国前两位。
白皮书指出，长时间来看，大城市落户门槛进一步放宽是干流趋势，平等落户条件下，工业优势大、高校数量多、大学生会集的一二线城市，高知人口吸附力相对更强。
以副省级城市、国家中心城市武汉为例，黄瑜剖析，“武汉人口规划大、增加快，得益于人才方针，2018年常住人口较上年增加18.8万，内生需求旺盛。人口的增加直接带动住所需求的快速增加。工业方面，武汉服务业占比已超越50%，带来更多的工作岗位并带动收入水平提高，对房地产商场的支撑度也更大。武汉是全国重要的归纳交通枢纽，未来将建成“米字型”高铁中心，集聚更多人流、物流的一起，带动城市潜力进一步提高。2016~2018年武汉年均住所出售面积超越3000万平方平，仅次于重庆位列全国第二，新房商场容量大、增加快。”
工业：城市开展的底层驱动力
工业实力是国家和城市开展的底层驱动力，依托科技立异完成工业转型晋级是要害。
2018年，全国16个城市GDP总量过万亿元。北上广深持续领跑，武汉、成都等中西部要点城市坚持较快增加。
上海和北京GDP已超越3万亿元，抢先优势显着;深圳、广州、重庆、天津、姑苏介于1.8万亿~2.5万亿元之间，成都GDP达1.53万亿元，其他城市多在1万亿~1.5万亿元之间。
此外，佛山2018年GDP为9936亿元，行将迈入“万亿”阵营，而其他大都城市与“万亿”城市的经济规划距离较大，紧随佛山之后的泉州GDP已在8500亿元以下。
在立异实力方面，“北上深”领衔，长三角及粤港澳区域立异集聚显着，武汉、西安、成都等中西部要点城市科创实力也较杰出。
数据来历：CREIS中指数据
城市对待科技立异的情绪直观反映在研制投入规划和研制投入强度上。黄瑜指出，“研制投入强度是指研讨与实验开展(R&D)经费开销占GDP的比重，是衡量城市立异投入的目标。立异投入影响着城市的科创实力，而科技立异是推动技术进步和工业开展的要害要素，关乎着城市的未来的工业开展潜力。”
北京、上海、深圳R&D经费内部开销占全国21.4%，研制投入强度显着高于其他城市。京津冀、山东半岛、长三角、粤港澳城市群以及中西部要点城市研制投入规划杰出，立异开展动能较强。
从城市研制投入强度来看，北京R&D投入强度居首要城市首位。西安、深圳、上海研制投入强度也超越4%，全国抢先。其间，西安作为全国科教、军工重镇，2017年研制投入强度仅次于北京;厦门、武汉、杭州、合肥、南京研制投入强度高于3%;长三角地级市如无锡、常州、嘉兴、南通、宁波等研制投入强度也处于较高水平。
趋势：房企布局聚集中心城市群
在国家战略的叠加之下，未来我国城市群的开展格式益发明晰：长三角、粤港澳、京津冀、长江中游以及成渝五大城市群有望成为我国最具开展潜力的区域。聚集中心城市群，可最大程度取得城市开展盈利。
2018年，五大城市群以11%的国土面积发明了54%的经济规划，商品房出售面积占比也到达了46%，成为我国经济增加的重要引擎和新房开发的中心区域。
《白皮书》显现，长三角城市群房地产商场规划最大，房地产开发出资额超越2.5万亿元，商品房出售面积超2.5亿平方米;粤港澳大湾区出资热度持续较高，2018年房地产开发出资额同比增加17%至1.1万亿元。
对此，黄瑜指出，“从城市群我国各个城市的价值可见，粤港澳大湾区不只有广州、深圳这样在全国排名前三、四位的城市，也有佛山、东莞、惠州、珠海这样的城市，特别是佛山、东莞制造业开展微弱、潜力十分杰出。”
此外，长江中游、成渝商品房出售面积2018年也别离到达1.9亿平方米和1.8亿平方米，商场容量杰出。山东半岛、海西城市群根底强，华夏城市群区位优势好、规划能级高，也具有较好的开展潜力。
从城市成绩贡献度来看，一二线城市仍是房企抢夺的主战场。
2019年以来，跟着城市化进程推动以及都市圈结构的调整，要点二线城市的区域潜力持续开释，20家代表房企二线城市的出售成绩贡献率为57.6%;一线城市贡献率为21.1%，较去年增加8.1个百分点，一二线城市算计占比78.7%，仍是房企首要布局区域。
如中海地产和招商蛇口在建立40周年之际晋级品牌战略，加强一二线战略布局，2019年上半年一二线城市的成绩贡献率别离为87.6%和90.3%，同比别离提高9.9个百分点和8.9个百分点。
但是房企出资趋势更趋向城市群与都市圈战略。反映在土地商场上，长三角区域热度仍旧，中西部土地商场有所降温，20家代表房企在除珠三角外的城市群中拿地金额显着提高。
其间房企在长三角拿地金额同比增加29.4%，占比达40.1%;环渤海同比增加15.6%，首要受城市群周边热门二线以及三四线城市房企拿地金额大幅增加所造成的，如合肥、温州、绍兴、无锡、常州等城市;房企在中西部拿地金额同比增加5.9%，较去年同期占比削减1.92个百分点;房企在珠三角拿地金额同比下降15.7%，占比削减4.64个百分点。
黄瑜着重，“未来一段时间，特别是对2019年的判别，房地产职业仍充溢较大的不确定性，但这个职业依然有时机。房企在布局方面要聚集城镇化的方向，未来最首要是深耕重要的、有价值的城市，特别是现在情况下保住现金流、以销定投，在躲避危险的一起掌握好开展机会。”
“咱们对全年商场有一个预判，2019年出售面积肯定是下降的，降幅约5%~7%。但1~7月全国商品房出售额现已到达8.3万亿元，估计8月底可以超越9万亿元。所以全年的成果，从出售视点增加了6.2%。2019年虽然有难度，但依然是不错的年份，所以房企在未来的开展中仍是要掌握开展时机，期望品牌企业出资有价值的城市，掌握好开展机会。”黄瑜表明。
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