我是章哥,房地产出资专家。房地产圈从业二十年，从二手房到新房、从职场小白到高管到出资人，知晓房地产领域内的悉数门路。
二十年的经历帮咱们答疑解惑并共享出资方法论。以下问答摘自“常识星球”内部共享，如有启示，请点“重视”
【 发问】
章哥，自己初次置业，首房首贷资历。可是资金真实缺乏，只要不到戋戋100w，所以近期一向在看周边的房子。现在看了**项目，感觉还不错，单价3万，精装修，89m小三居不到270万。请问，这房子能够出手吗？未来的增值起伏会怎样？谢谢。
【答复】
1、 买房，尤其是初次置业，必定要想清楚自己的意图是什么？也便是最首要的需求。
自住、出资、学区？别管哪种需求吧，有一个底层需求是共同的，便是赶忙上车，惧怕被商场甩下。
那已然这样，保值便是榜首需求，其他的都往后排。
2、 先说这个项目吧。我尽管没去过，太远。可是不管从开发商仍是网页信息来看，修建质量必定没什么问题。户型也规范，在7090方针之下，89的小三居差不多都一个容貌。价格也不算高，仅比周边的二手房贵了20%，比较合理。假如是在顺义作业的话，买这房子当然能够。
3、 可是你为什么看中了这个项目？由于是新房，精装，单价总价都低，所以能买的面积更大。但你的作业地址是在顺义吗？买了之后是自住仍是计划租借，或者是先空着？
假如是自住的话，就算你在东北五环上班，那往复也要近百公里吧。每天来回的奔走实际吗？自驾还好说，但假如是公交的话这时刻可就太折磨人了，并且也没有地铁。
租借的话你舍得吗？这么新的精装房，自己不住给他人住，有点糟蹋。
空着的话就更不划算了，这等于资金被搁置，耽误了收益，你自己还要去再掏钱租房。
4、 从增值的视点讲，底子就不应该挑选新房。由于一切的新房都至罕见15-20%的新房溢价，就像这项目比周边二手房就贵出这个份额。但这溢价是会在5-10%左右被耗散的，也便是说，最多十年后，就会和周边的同层次二手房差不多价格，仅仅由于楼龄会有些价差罢了。
假如你重视日子体会，那能够买新房，但已然是加入了出资的要素，那就不或许完成。作为出资客，是从来不考虑新房的，除非是价格十分低的内部房源，不然底子都不去看。
5、 主张挑选二手房，并且是北京市区之内的二手房，由于这才干完成保值增值。
以100万首付，可最多购买280万的房产，告贷180，以25年期月供1万左右。以这个总价，其真实市区也能买到房子，但必定是老破小。
但首要是由于这是老破小，所以才大多都在不错的地段，而买房出资的是什么？地段、地段、仍是地段。所以，刚需上车，必须在北京市区买房，环京区域和偏僻新区都不可。只要在市区，才干搭上这趟车，不然增值率必定落后于大盘。
刚需置业，就由于你是刚需，所以必定要考虑到保值增值，为下一次的晋级置换做预备。不要一上车就考虑寓居享用，你还没到那个阶段！
6、 总结，初次置业，在资金不多的情况下，最好仍是不要考虑太多的享用。尽量买市区的房子，还要买在老练板块，假如是板块中有老练工业集合就更好了。这样你才干完成增值的方针。老破小，尽管寓居体会远远不如新房，但其出资回报率却必定高过市郊的“远大新”。
如有疑问，请再次咨询。
【发问】
章哥好！咱们在万柳有一套学区房，150平价值挨近2000万，是许多年前买的，可是保护的十分好。告贷早已还清，现在没想好是否卖掉。由于咱们的儿子现已上了高中，这套房的学区是必定在至少10年内用不上了。并且咱们也想给他预备成婚的房子，估量他不会和咱们咱们一同住。现在咱们手中有300万现金，不预备告贷，请问挑选在哪里最适宜？谢谢。
【答复】
1、 你们现金加房产可得2300万元，以购买两套房核算，每套都在千万以上，能买到适当的好的房子。
2、 主张挑选紫竹桥板块，在紫竹院公园和南长河公园之间的小区。这儿的学区溢价相对较低，而景象和宜居程度也适当不错。首要是离公园近，健身休闲都十分便利。
3、 如汇景阁、美林花园、中海紫金苑、人济山庄等，楼龄都不算老，都是2000年之后的房子，保护的也都适当不错。这些项目单价都在9-10万左右，1000万能够购买一套大两居，满足寓居了。
4、 主张分红相距不远的两个小区购买，既能够将来彼此照料，又相对有些距离感。
【发问】
章哥好，向阳晓庄有58平小两居，价值370万左右，有100告贷。现在手中有现金200，想在望京购买一个两居或小三居。请问怎样操作比较适宜？看了您之前给他人的主张是典当贷，便是把现有房产进行二次典当，多凑足首付对吗？那我这套能抵多少？这么操作究竟有没有危险？望京有引荐的小区吗？谢谢。
【答复】
1、 你或许没细心看我的回复，我从不自动引荐典当贷，就由于这种操作究竟违规，有必定的危险。
2、 你这种二次典当更不主张做，由于二抵的份额低，利率也高，手续还更费事，不值得。
假如典当，你这套估量也就抵个100出面，含义不大，还很罕见银行乐意做。
3、 望京现在均价7万左右，两居或小三居便是70-100平左右，500-700万之间。二套资历需求收费400-560万，要求比较高，达到了80%。
4、 你假如月收入比较高，能够采纳另一种方法，便是先告贷全款买入，然后再进行典当贷。但这种形式的费用不低，告贷利息在日息0.1%，典当费用在3-4%，利率上浮1.1倍。并且也有相同的危险，请慎重考虑。
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