二十几年前，重庆一位吴姓客户兴冲冲地买了一套大约80㎡的房子。买房子这样的一个过程是非常开心的，最后却遭遇了很多令人痛苦的事情。
首先是长达一年延迟交房，然后是入住后又有一年多的时间天然气不通，只能靠电炉来煮菜。
而且，不止电力、天然气等这样一些问题困扰，开发商交付的房子的设计和采光也很差。她家的客厅没有窗户，只能打开另外一间房门才能采光。
而电梯呢，也常常遇故障。开电梯的师傅是按照正常时间上下班，晚上回来晚了就要自己爬楼......
正是这段痛苦的买房经历，使她萌生了“如果有一天我做开发商的话，一定不会这么差”的豪情壮志。这个“倒霉的”女房主不是别人，正是如今的上市房企——龙湖地产董事长吴亚军。
因为对这个行业的现状不满意，因为想打破整个行业目前已形成的不合理，吴亚军的出现，相当于一个女性对房地产行业的巅复。
讲真，我并不是很有机会能够见到吴亚军女士。但我身边却有活生生的案例，因为对现有行业的不满，最终自己跳脱出来试图去巅复改变现有行业，最终也大获成功的人。
这个人，就是我们圈子里被大多人熟知的@coco可可，堪称“传奇级的深圳房姐，家装界的吴亚军”。
01.
与@coco可可 见面的地点，是在福田一家很文艺的咖啡厅。刚从外地赶回来的她，脸上还有些疲惫。因为某些城市不限购，她上个月刚刚在外地拿下5套房子。
她说她去售楼处的时候，接待她的那个小姑娘一脸懵逼的样子，因为她不相信她接到了传说中的豪客：一口气买了5套。
那个月，她助力那位20岁的小姑娘成了楼盘的销冠。
除了外地的房产，在深圳，coco可可也拥有不下二位数的房产数量，比如说深圳湾、前海、宝中、后海、光明以及福田等。她对于房产有着近乎偏执的热爱，眼光也毒辣，几年后都成为热度很高的片区。
深圳美女房东@coco可可
而这些房产的品相，也不尽相同。有新房、二手房、小产权、债务房、回迁房（有名额）、回迁房（无名额）等。
我见过不少的人，这里面有玩新房、二手玩的比较历害的，也有将小产权房玩的比较历害的，更有将债务房玩的非常溜的。
仔细盘一下，每个人其实都各有各擅长的领域，但大多形式很单一。在一个领域擅长相对容易，能在各大领域都能玩的很溜的，并不简单，coco可可应该算一个。
深究原因，可能与她的优势与经历有关，她喜欢思考，善于从毫无关联的事情中找到联系，透过复杂的表层找到事物的本质。
同时，她本身就是跨界人才，华为理工科程序媛出身-知名互联网公司hr高级经理，毅然决然投入房产领域，短短时间成绩斐然。
如果大家记性再好一点的话，应该记得2018年年底的南北派欧神VS大白的那场论坛激战，实际上的意思就是@coco可可 发起的，深藏功与名。
@coco可可 与水库创始人@欧成效
另外，据朋友讲述，其实她一直是国内某著名经济学家在深圳的嫡传弟子，只是很低调，从来不挂在嘴上。
在浸淫房地产多年之后，也许是对旧有领域得心应手进入舒适区，也许是对自己理想住所不妥协的要求，她再次出圈挑战新领域，不满足不设限。
前两年，@coco可可 腾笼换鸟将手上的资产进行优化，那时候她同时有3套房子在装修。因为装修的特殊性，在装修的过程中，她遇到了很多问题，结果被坑的很惨。
而且，这已经是她对比其他装修设计公司筛选之后的结果。因为大部分的装修设计公司，都无法让他感到满意。
吸取了前面的的教训痛定思痛，她最后决定自己下海做装修，砸掉了已经装修好的3套房子，并且成立了自己的装修设计公司，打破了原有的行业规则与壁垒，也使得成本和效果得到了平衡，获得了巨大成功。
她平常热爱美景、热爱旅行，热爱美食爱下厨，更热爱好看的设计，对于生活、对于美、对于房子，都有自己的要求和态度。
热爱旅行的@coco可可
她感觉自己装修的房子跟别人不一样，也花了很大的心思，她试着挂出了比同小区户型高20%的租金。结果不到一周，很快就租出去了。
其中一套，来看房的是一位驻深的法国人，外派过来的高管，对于房子很挑剔，在辗转其他小区一个月时间也没有合适的，最后不到10分钟就定下了她装修的这套房子。
而其他2套房子的租金都不错，而且来看房的人很快就决定要租了。@coco可可说，这是比买房赚钱更有成就感的事情。
法国人看中的那套房子，她去年出手了，卖出了超同小区户型近30%的成交高价，直到现在仍没有人能突破这个价格天花板。
我说这是设计的力量，她说不是，是同样出于对于美的追求、对于生活的极致热爱。
02.
这家公司的经营逻辑、差异化在哪？她详细给我解释这里面的逻辑。
1、很多人只有买的经验，根本没有卖的经验。
这句话，是整个聊天过程中最令我印象深刻的话。而这句话，也恰恰道出了她与其他设计公司的不同，而这也是她能以超短的出租周期、超高的出租溢价、高挂牌价的自信。
普通的设计装修公司，其施工管理的总控者，基本是没什么房产交易经验的，事实上，TA只要将房子的成本控制在合理预算之内，再匹配业主的需求达到一个最优解，其实就算圆满了。
也就是说，在对于房产装修设计这块，如果不是拥有足够多的房产交易经验，无论是施工队还是业主，是不会考虑这套房子将来要租给、或者卖给什么样的人的。
我见过一个卖2000W总价房子的业主，卫生间的马桶与洗手池，其卖相还比不过网上500块的便宜货。这时候，想放个3W/月的租金，你觉得租客是傻X嘛？
早前我就说过，这种LOW装修与高租金的矛盾，在于深圳房价涨的太快了。相对之下，深圳很多业主的审美是跟不上这种速度的，还停留在温饱时代，LOW的一踏糊涂。
2、现在卖1000W房子的人，大多买不起自己家的房子
由于买房早赶上房价大幅度增值，现在住1000万房子的人，大多买不起自己家的房子。也即房屋价值与居住者的错位。
而能买得起或者说租的起的，审美与收入都在卖家之上，这会产生很大的矛盾冲突。
从一个普通白领成长成为有钱人，自己经历过每个阶段，才感同身受每个阶级人的需求。现在很多卖房的业主，大多本身其实是没什么钱的。
而这些1000W房源的买家或者说租客，年收入至少都在100万以上。
举个例子，比如说我以前在公司上班，旅行的时候我可能就住七天酒店，200多/天，这个就是我真实的需求，我觉得够了，我不会想一个晚上5000的酒店是怎么样的。
但是我现在有钱了，上升到了上市公司高管了，我出去旅游。我可能就只想住5000元/天的酒店，因为这个才能匹配我的阶层与需求。而这种需求，不是靠自己凭空想象出来的，是自己真正体会出来的。
深圳现在动不动1000W一套的房子，房价涨的太快了，不止是装修公司，市面上的设计公司，有时候也体会不到这种阶层的变化。
市场上很多设计出来的房子，如果不能匹配相应的层级，不仅退租率高，而且卖的时候，也会折掉很多价格。
如果是500W以内的房子，我觉得还好，但如果上升到1000W左右的话，可能是100-200W的价差空间，总价越高越明显。
很多人会在线上预先购置房产的时候，会给地段、学位、大型商超等，加一个很高的权重值，但是在线下实际看房的时候，权重值会大幅倾向于装修。
因为人是感官动物，当一套房子以实际场景呈现在你眼前的时候，如果是破破烂烂的装修，选择欲会大大下降。但如果一套房子的家装设计风格完全超出的你的预期时，很多人会不自觉买单。
这就是人性的弱点。早前江湖上流传一种投资客流派，叫“凤变冰”，全文是“凤姐变范冰冰”，这个流派，早前因为不限购、高周转的模式，以极小的成本，在深圳赚的盆满钵满。
这就是高手投资客的思维模式：在这套房子买入之时，其实已经想好怎么将房子的附加值做到最高了。
这是房产收尾时最末端的一步，但也是很多人不以为然、以为不重要，其实却可以用极小的成本带来巨大收益的关键性一步。很可惜，很多人放弃掉了。
@coco可可 在深圳的另一套房子，在经过她自己装修设计后，同户型挂牌在1080万左右，她自己设计装修后出售的房子，直接干出了1280万的成交价。划重点，是成交价噢~
你是放租或者自住，装修形式是完全不一样的，费用也要区别对待，才能产生最大的收益。因为有区分对待，所以，@coco可可 的装修设计公司就有存在的逻辑。
就像龙湖吴亚军女士拯救自己的房子一样，她公司的目就是：跟随深圳房价飞速上涨的脚步，拯救那些烂大街装修的千万级豪宅。
03.
凤变冰方面，讲几个真实的案例吧。
@coco可可 之前操作过的一套房产，房子的位置在福田，买入的时候只有600多万（“只有”，本人豪横），房子的户型不大，只有2房。
这套房子有很多硬伤，第一、对着滨河大道，非常吵。第二，户型朝北，采光很差。但是，经她改装之后，成功租到了小区的最高价，达到了2万/月。
划关键词很重要：朝北的、两房户型。也就是说：这套房子的户型不算最优，甚至很差。我问：如何从差生变成全年级排名第一？
她跟我讲述整体风格的重要性，也讲述了北欧、日式、美式风格的不同以及其接受程度。她说，有时候负面影响是可以化解的，比如说噪音的问题。
很多人在选房的时候，也会面临这样的一个问题，有时候甚至会因为这样的一个问题不惜放弃掉购房。但事实上，这些总是都是可以花很少的钱就能解决掉的。
而这个成本，不会超过1万块。但是你的房子可以租出更高的租金，甚至售价会高出市场价一大截，非常爽。我想说的是：这是专业与业余最大的区别。
早前，@coco可可 曾经做过一套低成本的装修案例。房子的位置是在南山海岸城附近，是南二外海德学区房，小区均价14万+，现在房源难求。
这是一套97平的10年楼年龄老房子，前业主一直居住，屋内杂物众多；木地板、家具等损坏严重；厨房、卫生间卫生状况堪忧。
装修之前是这样的——
装修之后是这样——
这套98平的房子装修翻新只花了7W+，时间1个月，里面还包含了硬装、家具、家电、软装、绿植等。
因为业主资金链断裂、急于出租、预算有限、时间成本1个月，但即使是这样，最后出租溢价高出同户型45%，很快就成功出租给一位亚马逊的老外高管，有效阻隔了低层次租客。
凤变冰是早期的作品，不过，也许是凤变冰的手法过于单一且模式化，coco似乎已经不满足于这种操作手法了。如今，她的作品更多偏向于自住的审美与宜居。
传统的“凤变冰”，追求的是日常高颜值，初看会有惊艳的感觉，但实际住久了之后，其实发现漂亮是漂亮，但其实不太适合居家。
coco可可告诉我，一套好的房子，凭借的不单单是高颜值，更多的是对于空间收纳的考量，会更多的兼顾空间的实用性，这才是最本质的。
无论是出租还是挂牌，他们会将“实用性”这个功能考量到最大。她给我讲述了一个细节：房子要挂牌或者放租，她的房子是不用整理的，直接拍照就可以了。
因为设计、收纳空间做的很棒，整个房子都很干净。而她采用的施工团队，也跟其他传统装修公司不同。
@coco可可与她设计装修的豪宅
传统的装修公司，装修的过程是层层分包制，分包下去的很多结果是：一个非常懂瓦工的工头做了HR来统筹整个施工队，然后招来一帮手艺参差不齐的团队来做事。
这样一个时间段，你会发现你房子的瓷砖贴的漂亮，但其他工艺就不怎么样了，而且缺少一个整体的效果。
而@coco可可 现在持有的施工团队，她充分运用自己HR的经验来进行管理，每一个工种的师傅都通过严格招聘与选拔才能进来。
首先要有5年以上细分领域的工作经验，在过程中有专业的考核与评估，用手艺说话，用专业的服务态度说话，优胜劣汰。
而这，也就保证了房子出品的质量与作品的完整性。所以，她自己的房子，才有底气租出或卖出比别人高的价格。
04.
下面这套，是她相对来说还是比较满意的一套。200平的超大户型，房子的位置在深深圳蛇口的别墅区，是南中国最大的涉外别墅区，深圳租赁回报17连冠豪宅，拥有无敌海景。
楼盘的名字叫鲸山觐海，房子当时的售价是2800W+。
在接手这套房子设计的时候，她们其实对这个楼盘已经非常了解了，也做了一系列的调研工作。
从楼栋分布来看，这个小区的高层就只有4栋，14栋对着港口很吵，16 17为复式，最有价值的是15栋，背山面海，风水好。
她们研究了租客的定位，像这种背山面海并且安静，密度低，花园大豪宅对应的租客大概率是外国人，所以软装按照外国人喜好的风格来，比起小区内中式的布置，能更快就租出去。
住在这里的人，并不是仅用颜值就可以征服得了的。所以，@coco可可 团队在设计这套房子的时候，就已经对客户群体做了充分的考量。
怎么才能从各种奢、华、贵中被挑剔的住户一眼相中，设计师“反其道而行之”，偏偏做成了内敛、细节、高定感。重点选择外国人熟悉的设计与布置，极简的外观和极奢的内里中和，新现代主义细致呈现。
我们先来看看户型图——
最后做出来的场景是这样的——
陈列柜没有电视，只有艺术与植物，茶几点到为止，搭配枯山水式的地毯与软垫，删去厚重的造型，以简单干练的线条为主，精准、克制、优雅、冷静。因为它要面对的是一个高度自律而有品味的租客。
而卧室，将元素、色彩、照明、原材料简化到最少，延续灰黑白的主色调，简洁的造型、完美的细节。
而大面积落地窗，保持空间的通透感，明亮的光透过柔软的窗纱，地毯的点缀与蓬松的枕被，使卧室更加的饱满。
在当时小区另外一套户型挂盘3个月2万租金未租出去的情况下，这套房子仅一周内，就以2.5万/月租出去了。而租客，为一对德国夫妇，看了一个月的房子，这套一眼就看中了。
在实施每一个案例前，依然会做大量市场调查，以专业的精神与手法，分析每一个个案，这就是专业技术人员的力量，能捕捉到客户的精准需求，从而提升房子的溢价。
而越是大户型，空置期就越长，无形损失越大。稍微有一处细节不入租客的眼里，不符合租客的生活小习惯，就会被划上“不合格”，这样的损失是巨大的。
能够精准抓住租户痛点，避免华而不实，这是普通投资客所不具备的，还是之前那句话：只有买的经验，并没有卖的经验。
对于高端客户的需求，@coco可可 对于装修设计的匹配一直很精准。因为她深刻意识到：有钱人没时间自己搞装修那么琐碎的事情，更愿意花钱解决时间与精力的问题。
而有钱人，也更愿意为设计、品味、品质付费，所以，有设计美感、装修品质的装修，其实更贴近他们需求。
1000万的房子装修成本可能才30万，所以即便是多卖60-80万也是划算的，还不算上卖出的加速期。
在深圳房产界，一直有@coco可可 的传说，时过境迁，她又有了新的突破与跨界。她自己说：对自己不设限，永远有惊喜在等待自己。
