重视买房常识局的粉丝会知道，咱们很少写“出资公寓”，50篇里或许才会有1篇。
原因无它，出资，不管是公寓仍是商铺，这个常识范畴咱们进入不多——假设没有太多干货能够输出，不如不说。
前天，买房常识局粉丝群的日常评论里，“出资公寓”成为论题主角，引发了许多争辩，让咱们觉得有必要谈一谈。
争辩1：
公寓不是幻想中那么好，易手卖不出去、租不出去。
（买房常识局粉丝群群聊截图）
争辩2：
越没钱的，越不要买公寓。安心存首付，买个刚需小户型。
（买房常识局粉丝群群聊截图）
争辩3：
不要图廉价，廉价没好货。
（买房常识局粉丝群群聊截图）
总而言之，便是——住所不香吗？买什么公寓？
No.1
当下买房发热，今后卖房发冷
实在的状况是，现在许多人买公寓，下叉的那一瞬间，由于某种特定要素的推从而热情买房，或许才是主因，对今后的租借或许易手反而没有考虑太多。
上星期就有两个楼盘由于购房者“排队买公寓”引发了大范围重视。它们都精确地拿捏住了能够让人热情买房的“特定要素”：
一个是“钱”，总价十分廉价，20万左右；一个是“教育”，带重庆闻名校园的目标。
这些特定要素就必定能给你带来预期的优点吗？
比方教育。
就算放下“禁止任何民办校园招生与楼盘建造、出售挂钩，不得与楼盘新签定与校园招生名额相关的合同条款”的禁令不谈，教育目标与房子挂钩，就像学位房，自身便是一件水比较深的工作。
比方，把靠目标进校的学生独自放在一个校区或许业主班，区别对待。
（某位买了“学位公寓”朋友的吐槽）
（某位买了“学位公寓”朋友的吐槽）
再比方，还或许是私立校区，以及，交纳高额的膏火。
（某位买了“学位公寓”朋友的吐槽）
又比方，是有时刻约束的一次性消费品。
（某位买了“学位公寓”朋友的吐槽）
聊到后边，这位现已当了爸爸的朋友对自己最初为了教育目标而购买公寓的挑选，有一点懊悔，“现在把读书的工作问清楚了，连装饰都不想装。等把教育目标用了，就想方法易手卖了，哪怕保本卖。”
No.2
不可，别买，算了吧
回到咱们最关怀的问题：现在出资公寓究竟行不可？“短线必定不可了，不能买卖。假如是长线，在商场低迷的时分其实能够，可是要算一算借款利息，反算几年今后出手的房价。”重庆九耀房地产营销参谋有限公司战略参谋部总监叶茂说。可是，当出资标的被清晰为公寓，再次咨询“那现在买公寓可行吗”时，叶茂话锋陡转，“不主张。”
1.首付份额高、房贷利率高、易手买卖税费高、运用本钱高，所以增值的收益就不高。
2.假如长时刻租借，重庆现在的租金水平不算抱负。一般只要一线城市、中心地段、强运营的公寓，才会有高租金收益。
依据诸葛找房数据表研究中心的数据，重庆11月的租金均价约29.95元/㎡，而且现已接连下跌了4个月。而11月一居室、两居室、三居室的租金分别是1659.59元/㎡、2114元/㎡、2591.98元/㎡左右。
（数据来源于诸葛找房数据表研究中心）
细分租金区域后，主城九区中只要渝中区、江北区、渝北区的租金高出商场均价；租金排在前20位的一切商圈悉数高出商场均价。
（数据来源于诸葛找房数据表研究中心）
（数据来源于诸葛找房数据表研究中心）
上面的数据，虽然不能彻底代表重庆公寓的租金水平，但仍然能够给出一些参阅。也旁边面佐证了叶茂对重庆租金水平的观念。
No.3
假如你必定要买……
不如看看开发商是怎样出资公寓的。
长租公寓，作为现在开发商添加企业财物收益的重要途径，实质上也是一种出资行为。
经过核算，重庆现在由开发商打造的长租公寓品牌有7个，龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉领寓、保利N+、碧桂园BIG+、朗诗寓、招商壹间公寓，合计17个门店。
（一切数据、信息均来自上述长租品牌的官方微信大众号/网站）
咱们发现，这些长租公寓有3个很明显的共同点。
1.面积以30-40㎡为主，房型以单配和一室为主、两室为辅。
2.租金首要会集在1200元-1800元/月，超越2000元/月的长租公寓底子在主城区的中心地段，比方解放碑、两路口、南滨路等。
3.选址遵从三大要素，周边配套老练、离轻轨站近、有工业支撑。要么都满意，要么满意至少一个。
可是，开发商做长租公寓的这些共同点，仅仅表象，不是实质。不足以支撑咱们提出的观念：“假如必定要买公寓，不如看看开发商是怎样出资公寓的”。
鉴于龙湖冠寓在重庆开业的长租公寓门店最多、散布的区域最广，而且把长租公寓放在“主航道事务”这样一个战略性位置上，咱们联络到了龙湖集团重庆公司相关负责人，期望得到一些开发商出资公寓的“内情”。
咱们把采访内容整理了出来，悉数是干货。
这些干货对出资小白而言——特别是手上有余钱，但这部分余钱又不足以购买刚需小户型，就想买套公寓保底的“散户”，真的很有用。
1.开发商做长租公寓的逻辑
一个条件：账算得过来。
以重财物形式为例，底子公式是“租金收益+财物收益/物业本钱（开发本钱+契税本钱+出售本钱等）”。而账是否能算得过来，举个比方，长租公寓的收益是否能掩盖资金的假贷本钱。
假如不能，做长租公寓就有待商讨。
一种心态：挣慢钱。
换句话说，便是一个时刻函数的问题，把运营放在首位，经过时刻去堆集财物增值的进程。
2.购房者出资公寓算好分子分母
把开发商做长租公寓的“条件”和“心态”，放在购房者出资公寓上，道理是共通的。
首要，摆正心态。
不要用传统的住所出资逻辑去买公寓。即，妄图依托房价的上涨来交换财物的收益，就像快进快出的炒房。
但公寓的转让本钱和税费很高，不会容易靠房价来取得收益，它更倾向所以一种有长时刻、安稳收益的理财产品。即，用时刻函数挣慢钱。
再者，算好分子（收益）、分母（本钱）。
影响收益的关键要素之一，是租金。买之前，先了解公寓周边正常的租金水平，以及，租金有没有继续增长的才能。
而判别租金有没有继续增长的才能，除了公寓自身的定位、运营之外，更需求调查周边的工业状况。
由于工业背面是继续活动的人口，人口背面是付出才能，付出才能又代表了租户的租金接受水平，从而影响租金收益。
把收益大约算出来之后，再核算公寓的本钱。比方，购买本钱、装饰本钱、转让本钱、搁置本钱等。还要考虑周边公寓的供求关系，换言之，便是稀缺性。
假如公寓的供应量很大，人多粥少，租金天然就会下降；假如公寓的供应量比较紧俏，例如年代天街、观音桥等，就会十分抢手，租金也跟着水涨船高。
3.这类购房者绕道公寓出资
出资公寓，实际上便是跟着工业走，算好分子分母的账。以及，坚持合理、健康的出资心态。
假如你买公寓是用来等房子增持，然后易手赚钱，那么真的不主张你考虑，由于公寓底子就不是这种玩法。假如你是期望为自己和家庭供给一个继续安稳的现金流，那是可行的。
依据锐理的核算，重庆主城区的商务公寓商场中，有18个主力在售项目，首要散布在主城中心区和大学城、照母山等热门板块。
（图表数据来源于锐理）
对开发商来说，在产品区域同质化、商场之间的竞赛剧烈、楼市行情下滑的大布景下，公寓其实不好卖，是购房者掌握主动权的买方商场。
虽然如此，对购房者而言，买公寓之前牢记三思，镇定算账，必定不要被那些具有煽动性的“特定要素”冲昏了脑筋。
最终，附上18个公寓项目的散布图，仅供参阅。
