“黄金周”长假后的第一天，四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(下称“蓝光嘉宝服务”)便宣告，行将打开招股作业，估计于10月18日正式上市。两天后，10月10日，鑫苑物业服务集团有限公司(下称“鑫苑服务”)布告称，其于香港及世界揭露出售的股份取得超量认购。依照方案，鑫苑服务将于10月11日9点正式在港交所挂牌。
伴跟着房地产商场由增量向存量改变，物业办理作为房地产企业多元化开展的分支，越来越遭到房企的注重。据蓝鲸房产不完全核算，在已上市的15家物业公司中，80%拥有房企布景。
明显，房企分拆物业板块上市已经成为职业的潮流。值得留意的是，物业公司IPO、本钱化尽管在必定程度上能够为房企规划扩张、融资等带来便当，但跟着规划化快速添加，其间潜在的危险也有所进步。
年内5家房企物管公司抢先上市，万亿蓝海规划之争加重
鑫苑服务和蓝光嘉宝服务的相继IPO，仅仅商场开展方向的一个缩影。
自2018年2月雅居乐(HK：03383)旗下雅生活服务(HK：03319)上市以来，房企分拆物业板块上市的热潮就再未连续。蓝鲸房产核算发现，雅生活服务之后，在一年半的时间内，不包括鑫苑服务和蓝光嘉宝服务，就先后有7家物业公司成功上市。而据蓝鲸房产所知，保利(SH：600048)旗下保利物业、年代我国(HK：01233)旗下年代邻里也先后提交上市请求。正荣地产(HK：06158)、招商蛇口(SZ：001979)等均有分拆物业上市方案。
值得留意的是，蓝鲸房产整理发现，在已上市的15家物业公司中，有12家拥有房企布景。雅生活服务之后的一切上市物业公司，均系房企分拆而来。为何物业办理职业如此受房企欢迎?
我国企业本钱联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出，房企分拆物业板块上市，一是为推进物业公司本身的开展;二是地产公司在各方面融资途径收紧的状况下，通过火拆物业公司上市来拓荒融资新途径和新平台。
近年来，借着房地产商场的开展春风，物业服务职业的地图也在不断扩大。据我国指数研究院研究陈述闪现，到2020年，我国物业办理规划将超越287亿平方米;未来五年全国根底物业办理商场规划约为1.5万亿元。一起，依照社区商业占比40%、社区增值服务商场浸透率13.5%核算，到2020年，归纳估计物业社区增值服务空间将到达3.38万亿元。
面对如此巨大的商场空间以及存量年代的到来，房企作为最早感应商场风向的排头兵必然会首先做出动作。房地产的规划之争，逐步由开发商场转向物业办理商场。
柏文喜表明，IPO意味着进入规划赛道的入场券。
确实，今年以来，雅生活服务、佳兆业夸姣、碧桂园服务、永升生活服务等物业公司，在上市不久便敞开并购式扩张。据蓝鲸房产不完全核算，其间雅生活服务自年头至今共进行4起收买，共斥资约23.69亿元。而据雅生活服务2019年中期陈述闪现，其上半年总收入为22.41亿元。
为何其如此不惜重金一再出手?雅居乐相关负责人对蓝鲸房产表明，现在物业职业正处于整合的窗口期，职业集中度正在快速加重。关于一切具有必定规划的物业办理企业来说，扩张规划进步商场占有率是近几年的开展一致。而收并购竞赛的加重是最近2-3年的全体趋势。
我国指数研究院核算数据闪现，2018年，TOP10企业均值办理面积为2.39亿平方米，是TOP11-TOP100企业总量的2.4余倍，是百强企业均值的6.43倍，商场份额达11.35%，与2017年比较进步0.29个百分点。与房地产商场相同，物业办理职业的“马太效应”也在逐步闪现。
开展严峻依靠母公司、估值过高面对危险
跟着物业办理商场进入开展的黄金时期，物业服务板块成为今年以来本钱商场的“香饽饽”，备受投资者喜爱。商场乃至给出了比传统房地产开发更高的市盈率和估值。
蓝鲸房产核算发现，多家房企系物业公司的市盈率均高于房企本身。而在有房企布景的物业公司中，除和泓服务的估值有所下降外，其估值均出现正向添加。
关于物业公司估值高于传统开发企业估值的原因，柏文喜对蓝鲸房产解说，物业公司归于轻财物公司，现金流平稳且有增值服务收入作为流量进口的幻想空间，也相对简单完成规划添加，因而本钱商场遍及估值较高，以至于部分物业公司超越母公司的估值。
但如此高估值是否有利于企业的健康开展?财经评论员严跃进指出，从客观视点来讲，估值太高，对企业开展来说确实存在危险，而这种危险会伴跟着物业公司的后续运营。严跃进进一步解说，物业公司收入来历相对单一，上市后其实也还没有寻找到更科学合理的增值时机，盈余点缺乏。
与此一起，因为房企的物业公司都是从母公司接收过来的前期物业，现在的在管面积很大程度上依靠于集团物业。
以嘉宝股份为例，到2018年末，由蓝光集团开发的物业供给办理服务所得收入，占其物业办理服务收入的54.9%。尽管曩昔几年嘉宝股份频频进行收买动作，但仍然难改其对母公司的依靠。鑫苑物业的状况相似，材料闪现，2016年至2018年，鑫苑物业主营业务收入傍边别离有约96.2%、88.9%和84.3%来自向鑫苑置业集团开发的物业供给物业办理服务，别的一方面，其在管建筑面积的85.5%、80.2%和74.6%来自鑫苑置业集团开发的物业。
对此，严跃进指出，有母公司的支撑，确实会使物业办理规划具有必定的根底。从企业的成长性看，后续必然需求下降依靠程度。这实际上和其物业收买的才能等有关，若是收买才能强，能够完成更多项目的运营，那么本身关于总部的依靠会下降。不然仍然需求从总部的开发和出售项目中收买办理的项目，这明显也会下降其独立性。严跃进总结道，“物业办理开展的难点其实难逃盈余问题。”
除此之外，严跃进指出，物业公司上市后，除重视怎么添加盈余之外，怎么平衡业主和投资者之间的联系，也是其所需求留意的。
现阶段，物业办理职业处于开展的风口，房企分拆物业板块上市已然成为年代的潮流。在年代浪潮的推进下，怎么提高本身的服务水平，脱节对母公司的依靠，完成本身可持续开展，是每家物业公司都不得不考虑的问题。
