我国改革开放40年城市化快速推进，成为现代化建造的重要动力，其间城中村扮演了重要人物。跟着城市化水平的进步，城中村改造也成为重要课题。本文对城中村改做作一剖析，并提出建议。
一、城中村是我国经济社会准则的产品
城中村是指已被城市市区围住或部分被围住而传统乡村社区管理结构仍旧的村落，是周边乡村土地已成为城市建成区而村内寓居用地仍然分户运用的社区。城中村的发生是国家城市化战略挑选的效果：征用乡村土地首要满意工业化、城市化用地需求，但保存乡村寓居用地，以削减安顿失地农人的费用开销，即“先吃肉，留下骨头今后再啃。”的方针组织。城乡切割的体系为国家的这种战略施行供给了支撑。
城中村满意了工业化、城市化贱价用地需求，又削减了失地农人安顿本钱。城中村为城市外来人口供给廉价住宅，被称为“农人工的天堂，”成为农人工低工资的支撑条件。故而城中村支撑了我国工业国际竞争力阶段性进步，也造就了我国工业化、城市化即期的低本钱。另一方面，乡村土地团体一切制为国家低本钱地征用农地满意城市化需求供给了准则保证，也为失地农人依托城市昌盛，实际自主开展、自我开展供给了组织根底。
城中村与国外大城市的贫民窟有许多的相似之处，但更有质的不同。城中村区位优胜，为开展为城市服务、与城市配套的各类工业供给了有利条件，尤其是城中村原住民在自家宅基地上建造房子用以租借，满意了城市外来人口贱价寓居需求，成了原住民的“钱袋子”。城中村原住民成为城市化盈利的首先共享者。所以“城市化形成4000万农人失地赋闲失利”之论至少在城中村已被证伪。
二、城中村改造是进步城市化质量的必定
我国经济现已进入转型开展、更高质量开展的新时代，城市化进程也进入中期阶段。在城市化推进进程中，愈加注重城市化质量、进步城市化质量决议计划权重是必定的挑选，但倡议城市化由速度向质量转型的根据不充分。因为两者并非非此即彼，而是相得益彰的联系。城市化本质上是一个天然的前史进程。我国城市化前史使命还远未完结，人为地下降城市化速度，以交换城市化质量有违城市化客观规律。
城中村现象是我国城市化质量不高的重要表现之一。城中村改造与旧城旧区旧厂改造、危旧房棚户区改造、城市根底设施系统完善与晋级、城市前史文脉维护和发掘、城市生态环境整治等等一同构成城市更新的主要内容，是进步城市现代化水平、建造宜居宜业城市的必经之路。
城中村是传统乡村社区自发开展、自我开展的产品，没有及时归入城市现代化统一规划建造的轨迹。这种开展形式尽管减轻了彼时的公共财务压力，下降了外来人口的城市生活本钱，但也造就了城中村现代公共根底设施的严峻缺失，集环境的脏、乱、差于一体，成为城市公共安全的严重危险。与城市居民日益增长的美好生活需求各走各路。
城中村持续传统的乡村社区体系，形成了依附于土地权益、具有相对独立利益、排他性的城市特别团体。城中村封闭性的固化，既与原住民家庭结构的快速改变不相适应，亦与很多外来人口进入，城市社会结构快速改变的趋势相悖。城中村成为城市现代化管理的边际地带，添加了城市社会管理难度和危险。这儿不讲城中村的黄赌毒，不是否定城中村存在黄赌毒，而是因为城中村并不是黄赌毒发生的本源，城中村改造也不能彻底治愈黄赌毒。
前史的欠帐迟早要还的。城中村改造是城市全体质量的进步，是城中村开展前史的一次起色，更或许是城中村前史的完结。
三、城中村改形成功的关键环节在于土地增值收益的合理分配
城中村依托具有的寓居用地获取了丰盛收益，并且城市越开展，土地资源越稀缺，土地的收益越大。土地收益越大，城中村社区及其原住民占有土地收益的诉求越高。城中村改造将打破这种土地利益格式，构建新的土地利益结构。完成土地增值是城中村改造的直接动力，而城中村改形成功的关键环节则是土地增值收益的公平合理分配。少量需求财务补贴的城中村改造项目，或因用地性质改变，或规划容积率受限，本质是一种社会联系和城市空间的再调理，而非土地价值百科的下降。
从村中村改造详细项目剖析，触及城中村改造土地增值收益分配的直接相关方有四：一是代表国家的地方政府。地方政府既有经过城中村改造完成城市更新，改善民生，保证城市公共安全的方针，又有经过城中村改造添加公共财力，进步公共服务水平的诉求。二是城中村社区及其原住居民。其诉求是城中村改造中受损的既得利益得到补偿，并能共享更多的土地增值收益。三是城中村改造项目运营商。扣除开发建造本钱有更多的赢利是其根本诉求。四是城中村改造后的房子（土地）运用者。其根本诉求是房子（土地）的高性价比，除了地方政府减让税费外，该方是城中村改造总本钱的终究买单者。在改造项目全体收益必定的条件下，四方之间利益切割是此消彼长的联系，又是互相相互依赖，一损俱损，改造不成都是输家而没有赢家的联系。其间，地方政府既是改造项目土地增值利益的切割者，又是改造项目的策划规划者、组织施行者和监管者，居城中村改造的中心主导地位。地方政府的科学规划、精心组织、协调好各方利益联系在城中村改造中具有决定性效果。
此外，城中村改造还有三个直接利益相关方。首要是城中村的外来人口，面对迁居。把外来人口住居权归入城中村改造方针具有合理性，但外来人口的高流动性和城中村改造的长周期难以匹配。外来人口的寓居权要由更高层次的住宅准则保证，把外来人口住宅保证归入城中村改造，将形成城中村改造详细项目不能接受之重，徒增城中村改造项目推进难度。二是一般市民：城中村改造中环境搅扰的接受者和改造后环境质量进步的共享者。三是土地不能变现的一般乡村地区，要经过搬运付出共享城市更新的效果。
四、推进城中村改造的几点建议
1、力戒土地增值收益向拆迁户过度歪斜。城中村改造是城中村高价土地变现，土地价格水平取决于其在城市的区位。城中村土地高价是社会大规模出资凝集的效果，与城中村原住民的尽力没有直接联系。城市土地国有，土地的高溢价归社会（地方财务）一切合理合法。城中村改造土地增值过度向拆迁户歪斜形成征地拆迁团体暴富，是新的社会不公，也将诱发一系列社会问题，不是正能量。过高的征地拆迁补偿将进步城中村改造本钱，终究将转嫁为高房价和高房租，推进城市寓居本钱上涨。
2、读懂居民房子产权维护。“钉子户”更多的是因为过高的补偿预期不能如愿所造成的。
3、不被“与民争利”之说所捆绑。“不要与民争利”之说流行数年不衰。城中村改造“不要与民争利”的主体若是指城中村改造项目的出资运营商，应经过两边博弈来处理。逐利是本钱的赋性，没有合理的出资报答，就没有本钱的进入和协作共赢。若主体是指地方政府，则隐喻地方政府具有与公民根本利益相敌对的独立利益，无疑是对地方政府合法性的否定。土地财务或许发生糜烂，但土地财务不等于土地糜烂。土地财务是社会再分配的东西，是改善、完善、用好的问题，而不是简略的脱节问题。
4、钱银安顿利大于弊。城中村改造有钱银安顿的方针组织，但近期又有约束、退出之议。钱银安顿扩展了安顿户挑选空间，进步了安顿户福利，亦有利于进步安顿工作效率，加速所在城市房地产去库存，推进城中村改造进程。把一些城市房价快速上涨归结于钱银安顿方针，或者是因果剖析错位，或者是利害权衡的失当。
5、警觉团体留成份额过高的危险。城中村改造土地收益团体留成份额越高，团体经济越强壮，社区独立的经济利益联系越严密，排他性越强，与城市快速改变的社会结构敌对越大，也越难以与城市全体开展融为一体。城中村团体经济实力越强，团体产业面对的商场危险越大，团体内部成员利益切割的对立越尖利，对村干部运营水平缓品德水平要求越高。这也是我一向建议变乡村土地团体一切为城乡一体的土地共（国）有制的根据，也是我对团体土地入市、同权同价持保存情绪的原因。
本文作者：牛凤瑞
