作者：柯谈（linco_k）
来历：柯谈地产观（lincokk）
如果说2018年，多军还怀有一丝希望的话，那么，2019年应该是多军最失望的一年。
由于，楼市的周期完全玩儿完！
20年来，咱们从未遇到过如此高压的调控，如此坚决的遏止，以及如此强壮的决计。
现在，咱们最应该做的，是发现和挑选最安全的城市，而绝不是看似急进的当地。
现在还尽力寻觅暴击的只需一种人：脑子缺根弦却巴望暴富的外行人。
1
利空
年头小阳春之后，楼市就再无利好。从419会议时隔半年重申房住不炒开端，各种利空大招就漫山遍野而来。
2019年5月17日，银保监会发布《关于展开“稳固治乱象效果促进合规建造”作业的告诉》，开端收紧房企和个人的钱袋子。房企的信任、银行借款、海外债三种融资途径遭到了全方位的封堵。个人房贷利率也在接连6个月回落之后于6月份初次迎来了反弹。
没了金主的支持，各地土拍热潮敏捷平息。各大房企开端夹着尾巴做人。7月底，老牌房企富力地产，发布内部文件着重2019年下半年“原则上暂停拿地作业”。
姑苏从5月开端四次晋级调控、西安从全国涨幅榜首变成限购堪比一线、大连只准跌禁绝涨、合肥中止二手房贷实施地价房价联动，河南开封撤销新房限售后又打脸回收，安徽霍山购房补助方针发布后又自动下架。
730会议毫不手软、乘胜追击，开创性的提出“不将房地产作为短期影响经济的手法” 。
所以，新一轮的强监管吼叫而来。8月8日，银保监会发布《关于展开2019年银行组织房地产事务专项查看的告诉》，决定在32个要点城市展开银行房地产事务专项查看作业，严厉查处各种将资金经过移用、转道等方法流入房地产职业的违法违规行为。
8月9日，中信银行因违规发放房地产开发借款等违规行为被罚款2223.6677万元。
8月底，全国多家银行再次收到窗口辅导，收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。未来还有进一步削减的或许。
8月20日，恒大宣告在8月20日至10月8日期间，全国532个楼盘闪购7.8折。郑州融创大河宸院降价30%，天津富力新城雍景豪庭直降1/3，广州番禺祈福缤纷汇降价超越20%，济南翡丽第宅降价20%，武汉阳光城央座降价31%。
就连多军抱有最终一线希望的严峻利好：全球降息潮，高层也给楼市筑起了一道防火墙。从10月8日起，新发放房贷以LPR为基准，选用央行、省行、当地银行“三级定价”和“三次加点”，最终出来的新利率只会升绝不会降。
其实，从这个利率商场化变革就完全可以看出来，高层现已把楼市完全孤立起来，一切职业都会享用LPR降息的利好，唯一楼市没门。说白了就一句话，全职业都降息，只给楼市定向加息。
这半年来，要说利好，只需两个：一是上海自贸区临港新片区放松限购条件。另一个便是珠海年头和最近的两次放宽限购。
作为调控标杆的上海，这次敢冒天下之大不韪给临港放松，其实是十分理解，一个超级远郊底子影响不了上海大局。
珠海年内敢两次大标准放松限购，诱惑诸多大V分销楼盘拿提成，可见珠海的库存有多大，经济有多差。我并非看衰珠海，仅仅我想说现在去出资的满是接盘侠，5年之后能解套便是万幸。
未来1-2年，对楼市来说，没有音讯便是最大的好音讯。最大的利好，便是利空晚点呈现。由于稍有风吹草动，楼市就会再次进入高层视野，调控加码就不可避免。
我早就说过，楼市的玩法，现已完全反转。房地产现已从“夜壶”变成了“水壶”，十分重要可是却寡淡无味。
房地产未来的人物便是一颗默默无闻的压舱石，冲锋陷阵的功用现已完全让位。
2
最安全的城市
8月26日，中央财经委员会第五次会议提出：当时我国经济开展的空间结构正在发作深入改变，中心城市和城市群正在成为承载开展要素的首要空间方式。要增强中心城市和城市群等经济开展优势区域的经济和人口承载才能，增强其他地区在保证粮食安全、生态安全、边远地方安全等方面的功用。
这现已是本年高层第三次着严峻力开展中心城市和城市群了。前两次分别是2019年2月21日，国家发改委发布《关于培养开展现代化都市圈的辅导定见》，4月8日再次发布《2019年新式城镇化建造要点使命》。
高层不只正视了“缩短性”城市的存在，并且要求“缩短性”中小城市要改变规划思想，严控增量。撤销和放宽大城市落户约束。要点开展中心城市、都市圈和城市群。
这就相当于说，往后国家的财力、方针将更大起伏的向中心城市歪斜，向都市圈和城市群偏重。
现在，获批的国家中心城市有9个：北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、郑州、西安。
“十三五”规划中，挂号在案的城市群共有19个：长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游、华夏、哈长、辽中南、山东半岛、海峡西岸、北部湾、呼包鄂榆、山西中部、关中平原、宁夏沿黄、兰西、天山北坡、滇中、黔中。
可是，在城市群中绝不是处处都有出资价值。每个城市群中的中心城市，只需当人口工业严峻饱满后，才会将筛选工业外溢出来，而这个进程至少需求10-20年。现在来看，也只需北上广深具有工业和人口外溢的规划，其他一切中心城市尚处于急速吸纳胀大的阶段，因而，城市群内部只需中心城市才具有房产出资价值。
那么，问题就很简略了。房产出资最安全，最具有长持价值的便是9个国家中心城市，19个城市群内部的中心城市，以及北上广深外溢的二三线城市。除此之外的一切中小城市都将沦为粮食安全、生态安全、边远地方安全的隶属城市。
其实，城市分解从许多年前就现已开端了，仅仅咱们一直在限制大城市，托底小城市，直到现在才勇于供认、勇于正视、勇于适应。
人想要跨过阶层，首要需求跨过城市。但是，比阶层固化更可怕的，将是未来城市的固化。往后，小城市将不会再有奇观和神话。
8月21日，万科首席运营官、履行副总裁张旭在2019年中期成绩推介会上坦言：“咱们拿地会集在长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会去进”。
最终，给我们一个有用的方法论：未来几年，关于非环京环沪环深的三四线城市，房价行将触顶回落，只需限购放松，限售撤销，调控松绑，便是最终高位离场的信号。
三四线的最终松绑，将是你完美离场的最佳机会！
3
最大的凹地
近来，国家金融与开展实验室发布了《2019Q2房地产金融陈述》。陈述测算了2019年上半年中，各首要城市新增个人住房借款价值比（借款价值比=借款金额/住所总价）。
2019年上半年，北京的新增住房借款价值为29.8%，上海为29.2%，深圳为66.8%，广州为77.7%，杭州为72.7%，南京为71.9%，厦门为88.7%，郑州为42.8%；武汉为47.1%，天津为33.2%。
以上数据不难理解，便是在本年上半年，北京和上海的购房者买房只借款不到3成，剩余7成都是首付款。而最高的厦门买套房子平均要借款近9成，广州、杭州、南京、深圳都要借款7-8成。
这些数据，一定会让你大跌眼镜。房价最高的北京和上海，我们买房反而借款最少，房价略低的广深和强二线反而借款最多。
这首要是两个原因形成的：一是北京上海限贷严厉，北京二套首付要6-8成，上海二套要5-7成，北京上海炒房客现已根本绝迹。二是深圳、广州、南京、杭州、厦门，这些城市除了一部分首套刚需外，全都是蒙混过关扎堆出场的高杠杆炒房客。
而现在北京上海的购房者全都是拿着真金白银的现金和卖掉小房子的钱来买房，杠杆率现已跌至谷底。调控2年多以来，北京和上海的房价现已跌无可跌。
只需现在这种调控的高压态势持续下去，北京上海的房价绝不会再有显着跌落，只需年头微涨和年末微跌的底部震动。而这些高杠杆的城市未来一年将迎来显着回调，均价跌幅或许会在10%以上。
当今的楼市，现已今非昔比。没有音讯便是好音讯，稍想露头必然会被严加管教。
希望持续享用楼市盈利和保值增值，最安全的城市只需19个城市群中的中心城市和一线外溢的中小城市。除此之外，任何城市的救市放松，都是你高位离场的最佳时机。
对全国楼市来说，最大的凹地不是房价最低的鹤岗，也不是抢人抢到有你没我的二线，而是房价最高的北京和上海。
现在进场任何城市都有回调危险，而进场北京上海只需求你有钱！
（本文内容仅供参考，不构成出资主张，商场有危险，出资须慎重）
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