来历 |真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）
今日想要聊聊一种比较特别的房产---法拍房；
在房产大年刚刚降临的时分，法拍房是真的炽热...许多时分乃至能够用“一房难求”来描述，可是在价格低于市场价、不限购的看似完美的外表下，法拍房是否真的能够买（值得买），便是一个比较简单混淆视听的工作了。
01
知乎上就有一对小夫妻，共享了他们想要买法拍房的一次阅历，故事大约是这姿态的：
2019年头，女主看上了坐落杭州市拱墅区内，离西湖文明广场只要600米的一套法拍房，这套大约90平左右的房子，在其时的起拍价为280万，算下来每平单价大约在3.2万/㎡左右；
相关于周边差不多10万/㎡的价格来说，假如能顺畅拍到这套房，那简直是捡了个大廉价...所以女主就开端揣摩着买这套法拍房的相关事宜了，乃至连里边怎样装饰都想好了
图片来历于知乎
可是，看似美好的工作，一般都会有些弯曲。
4月份，在阅历过几波人陆陆续续看房后，这间地理方位一级棒，可是坐落一楼且只要一间房向阳的不怎样样的房子，开端了第一次揭露拍卖
28个人通过几番报价，终究这间房子，以506万成交！尽管比起拍价贵了100多万，可是依照市价来说，仍是很合算的！
当然，由于超出心思预期太多，所以买家并不是女主
不过，工作还没完毕，半个月之后的某天， 女主又再次在网上，看到了这套房子...
一个月后，这套房子阅历了自己的第2次拍卖，尽管比第一次参加拍卖的人少，可是终究仍是在22个人的比赛下，以465万再次成交！当然，买主仍旧不是女主
又过了半个月...女主第三次在法拍网站上...看到了这套命运多舛的房子...打电话问过法院之后，女主被奉告：“第一次买家悔拍是由于没有实地看过房，竞得后发现房子在一楼，采光欠安；第2次买家悔拍是由于和原房东关于户口问题没有协调好”
所以就有了这第三次拍卖
好了，女主的故事就到这儿了，尽管关于房子现在的状况，咱们无从知晓，可是这个故事，却反映出了法拍房的一些细节：比方价格低于市场价、比方第一次悔拍之后第2次拍卖会更廉价、比方法拍房怎样过户等等
今日就从大原则到小细节，来仔细心细、仔细心细的聊聊法拍房
02
法拍房的来历大约有以下四种，其间商业借款发作的法拍房，是布景最为洁净的一种；
还要特别注意，许多炒房客遭到限售方针的影响，导致杠杆太高爆仓，无力归还借款以至于被银行回收房产终究变成法拍房，所以在房住不炒这个大方针下，不要炒房才是良策
法拍房之所以被重视，很大原因它廉价；现在也有不少组织用法拍房的价格做卖点，在大肆宣传法拍房：
其实，依据法令规定，法拍房的拍卖保存价，是由人民法院参照评评价来确认；
第一次拍卖的时分，评价大约是市价的70%；假如呈现流拍，二次进行拍卖的话，拍卖价大约是评价的80%；假如再次流拍，三次拍卖的话，拍卖价大约是评价的64%
拿一套市价为300万的房子来举个比方：拍卖价为300万*70%，即210万；若流拍，则第2次拍卖价为210万*80%，即168万；若二次流拍，则第三次拍卖价为134万；
这么看来...用市场价的5-7折就能够买到法拍房，真的很合算啊！
可是！正是由于法拍房廉价，所以常常会呈现买房人没有实地看房或许拍下来之后才发现有瑕疵，因而要悔拍的状况发作！正如上面说的女主看上的这套法拍房，尽管方位好，价钱低...可是仍旧阅历了两次悔拍
并且，和平常买房有定金相同，法拍房也是有保证金的，一旦发作悔拍，保证金是不交还的...所以，拍卖无小事，细心第一条！
可是，也不是所有法拍房都是廉价的，就全国数据来看，上海、深圳、南京的法拍房，是全国最贵法拍房的TOP3。
所以这儿就要提到法拍房的第二个特点：不限购！
关于大多数手里有钱但苦于没有房票的朋友们来说，法拍房就像是通往这个城市的一道大门，并且是合理合法的那种，所以就算贵，也值得下手。
可是就算买到手的法拍房，能不能过户，仍是要另说；由于原则上拍卖是为了归还债务，户口什么的，是不在法院受理范围内的，而现在也并没有出台能够强制迁出户口的相关法令，所以就算你成功拍下了法拍房，可是假如你过不了户，其实仍是没有办法处理落户、孩子上学等相关问题的...
别的，假如这套房子自身只要生意合同可是其他证件却不完全，也是很难处理房产证的；
并且，在租借大于生意的法令规定下，假如这套房子之前被签了长时间租借合约（比方10-20年）的话...你还得等租约完毕，才干回收这套房子的使用权；
所以假如是冲着落户去买法拍房的话，买之前的市调，一定要弄清楚。
03
除了上述之外，法拍房或许面对的昂扬税费，也是被许多人疏忽的当地；
比方之前网上曝出，本想冲着给孩子上学买下的法拍房，终究一算才发现，税费都赶上房子总价了，终究无法挑选抛弃保证金，悔拍了
由于性质特别，所以通常状况下，法拍房的转让和受让的税费，都是由买家一人承当的；
假如仅仅住所，在买家非首套的状况下，需求承当3%的契税；假如原先的房主不满五或许不仅有的话，就还需求交纳3%的个人所得税以及增值税；
假如房子不是住所，而是由公司持有的话，那么还需求交纳土地增值税，而这一块，少说几万，多的几百万几千万都或许呈现！
比方一套现价300万的房子，原先是由公司持有，挂号总价为10万；拍卖后成交总价为300万，与等级价差额太大，则需依照差额的60%来收取土地增值税，即为174万；这样算下来...还不如用市价买周边正常出售的房子...
所以，假如是打着贱价捡漏的心思深思着要买法拍房的...仍是醒醒吧。
