广州，2019年8月12日——2019年上半年，全国土地商场逐步“回暖”，而广州继续升温的痕迹显着。数据显现，上半年全市土地供给同比增加59.6%，带动成交面积同比增加46.5%至576.8万平方米；土地成交额高达583.3亿元，是历年来同期成交金额最高的一年。
相同炽热的还有旧改商场。越秀地产参加番禺里仁洞村旧改，出资金额高达210亿元；“过江龙”升龙集团联合方圆，以高达200亿元的出资拿下沙溪村旧改；早在上一年，升龙就拿下了南沙榜首个旧改项目，即金州、冲尾自然村改造。地理位置优势显着、本钱低及可观赢利等要素，招引很多房企抢跑旧改新赛道。年代、保利、富力及佳兆业等，分秒必争布局旧改地图，以获取很多的土地储备。
城市更新项目触及多个主体，且流程杂乱、周期冗长，需求长时刻的资金支撑，是一项杂乱的工程。在高赢利背面，动辄出资数十亿、乃至上百亿的旧改项目，让房企承受着巨大的危险和应战。怎么把握旧改黄金年代，紧跟方针意向，取胜城市更新？享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行，近来重磅推出《粤港澳大湾区城市更新进化论》，前瞻性地从湾区多城旧改方针比照、更新进程及“进化趋势”，结合具有极强实操性的事例剖析，透视大湾区城市更新的未来机会。
土地开发强度超警戒线 旧改成下一个蓝海
《粤港澳大湾区开展规划大纲》出台，大湾区作为全国敞开程度最高、经济生机最强的区域之一，招引了很多人才与工业集聚。到2018年末数据显现，在国内三大城市群中，坐拥10万亿级经济总量的大湾区以15万元的人均GDP独占鳌头，京津冀、长三角分别为8万元及12万元。开展态势一片向好的大湾区相同备受新晋人才欢迎，近四年常住人口增量高达563万人，是京津冀的2.7倍、长三角的1.6倍。在GDP、新增常住人口上领跑的大湾区，具有5.6万平方公里的土地面积，仅为另两大城市群的约四分之一，土地资源极度严重。在经济新旧动能转化、工业结构晋级转型与协同开展下，湾区物业载体的承载才能亟需跟上脚步，城市更新无疑是盘活存量财物、开释优质土地资源，促进经济可继续开展的最佳方案。
图1 我国三大城市群首要目标比照。来历：《京津翼协同规划大纲》、《长江三角洲城市群开展规划》、各城市统计局、戴德梁行研讨部；数据时刻节点：2018年末（香港、澳门第三工业比重为2017年末数值）
大湾区多个城市具有人口密度较高、土地开发强度较大的特色，很多的存量土地及人口承载压力使城市更新火烧眉毛。其间，香港、澳门均匀人口密度相当于湾区均匀值的11.6倍及4.0倍，建造用地有限，土地承载压力高，经过项目重建来进步容积率，是这两个城市进行城市更新的要点。
深圳、东莞、中山、佛山及珠海5个城市土地开发强度皆已逾越30%的世界警戒线，经过城市更新盘活存量用地的火急程度较高；广州因为增城及从化两区以犁地和林地为主，土地开发强度低于佛山、东莞等城市，但实际上广州主城区七大行政区的土地开发强度高达48.9%，传统城区越秀区的开发强度更是逾越了90%，城市更新势在必行。
图2 2017年粤港澳大湾区土地开发强度、人口密度和单位产量。来历：各城市统计局、广东省国土资源厅、香港规划署、澳门地图制作暨地籍局、戴德梁行研讨部
摸透方针 “量体裁衣”
取胜城市更新，要害在于对方针的把握，以及“量体裁衣”。湾区各城针对本身特色和开展现状拟定了相应措施，推动及优化城市更新进程，包含整合组织、优化流程、加大政府统筹力度、助推“工改工”、加大旧村改造支撑力度及建立退出机制等。
戴德梁行华中区研讨部团队收集整理了到2019年5月底大湾区10个*（*澳门的都市更新相关法规没有正式出台，故不在剖析领域内）城市的最新市级城市更新方针。经过整理逾越130份方针文件，总结概括出八大要害目标（共80个细分目标），以各地方针的完善、便当及可继续性为规范进行评分。成果显现，中心城市深圳、香港和广州，成为大湾区城市更新的“尖子生”。
图3 粤港澳大湾区城市更新方针归纳评分。惠州、江门仅针对部分城区出台城市更新方针。来历：戴德梁行研讨部
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榜首队伍：深圳、香港
深圳土地开发强度在多年高速开展下领跑湾区，因而其城市更新起步较早，已建立起相对健全的方针系统。尤其在保证公共利益、预留工业开展空间及城市可继续开展这三方面，深圳立异出台了系列配套的城市更新法规和细则；相比之下，香港面积更小、现代化进程更早，是湾区城市更新的先行者。一起，其方针可以统筹物业所有者和租户的利益，鼓舞大众参加改造决议方案，但因为其第二工业占比较小，所以触及“工改工”方面的方针并不多。
第二队伍：广州、东莞、佛山
经济的高速开展激发了土地供求矛盾，东莞、佛山因为行政面积较小，兴旺的制造业使土地开发强度均在湾区独占鳌头，而广州主城区的开发强度相同迫近50%，对城市更新需求高企。
进化中的城市更新
跟着城市更新方针的逐步完善，粤港澳大湾区各城市的城市更新进程显着加速。2018年，大湾区十大城市经过城市更新完结改造的土地面积合计5.4万亩，同比上升32%。
图4 2016-2018年城市更新完结改造的土地面积。来历：各城市自然资源局/住所和城乡建造局、香港市区重建局、戴德梁行研讨部
在城市更新全面提速下，各城市旧改商场呈现出各不相同的改造方向，以湾区中心城市为例：
香港由政府主导与商场化运作并行。市区重建局是城市更新项意图法定组织，由它主导的项目方针优惠力度显着。截止2018年末香港共完结重建改造土地面积169.6亩，为商场开释出73万平方米的住所楼面面积和26万平方米的商业面积。
深圳首要由商场主导，存量商场成为土地供给的主力军。自2012年起，深圳经过城市更新完成的土地供给量初次逾越新增土地供给。2016-2018年城市更新土地供给量高达1.8万亩，为一级土地成交量的1.5倍。
广州以政府为主导，首要改造方向包含微改造及旧村改造。广州城市更新以处理民生问题为主，包含以老旧小区微改造来改进社会环境、处理城中村“脏乱差”问题的旧村改造。2016-2018年发布的城市更新方案中，旧村改造占全面改造土地面积的比重高达85.9%。
城市更新亟需全周期服务
大湾区规划提出将城乡一体化开展，各项开展要素都需求很多土地来承载，在多城土地开发强度高企、增量土地供给有限的环境下，城市更新将成为全面承载湾区交融开展的主角。戴德梁行具有为城市更新全周期供给杰出及专业服务的才能，先后参加包含广船、珠江啤酒旧厂、琶洲村、鹤洞村、小坪村、高第街、佛山珠影星光城等多个标杆性城市更新项目，是客户顺畅推动更新进程的坚实后台。
以旧改项目价值为例，与一般房地产开发项目不同，城市更新项目在不同的开发阶段，项目商场价值各异。即便是没有开工改造的城市更新项目在不同状态下，其商场价值显着不同。
以广州某工业厂房改造为工作用地的事例为例：
广州某工业厂房占地约5万平方米，地上建筑物约4万平方米，拟改造为地上计容积率总建筑面积15万平方米的工作用地。土地转用处需补交8亿元土地出让金，拆平厂区、使土地到达商品房开发条件的工程开销及其他本钱为0.2亿元。
*阶段A：按0.3万元/平方米工业厂房测算
*阶段B：按0.8万元/平方米工作用地楼面地价、需补缴土地出让金及拆平本钱测算
除此之外，城市更新项目在股权转让、股权融资质押等环节，一般还会评价持有该项意图项目公司股东悉数权益商场价值。不同阶段、不同用处的城市更新项目价值不同，精确厘定评价价值类型、价值内在，把握各种情况下城市更新项意图评价办法，关于拿地、协作商洽、融资、出资决议方案等具有重要意义。
